Back Ground Idea ?  
 
 
 
 
 
 

 
     S Land Group  
 
 
 
 

 
     บทความ  
 
 
   
พิมพ์

 
เมื่อบ้านถูกเวนคืนจะทำอย่างไร
20-04-2012

 
เมื่อใดที่มีข่าวว่ารัฐจะขยายโครงข่ายสาธารณูปโภคไปสู่พื้นที่ต่างๆ ด้วยการขยายถนน หรือก่อสร้างถนนสายทางใหม่ตามแนวผังเมือง หรือขยายโครงข่ายระบบคมนาคม หรือเพิ่มมาตรฐานของชุมชนด้วยการก่อสร้างระบบบำบัดน้ำเสียรวม สร้างหรือขยายสวนสาธารณะ สิ่งหนึ่งที่ต้องเกิดขึ้นตามมาอย่างเลี่ยงไม่ได้ นั้นก็คือประกาศเวนคืนที่ดิน เมื่อใดที่ที่ดินหรือบ้านที่คุณอยู่อาศัยตกอยู่ในแนวเขตการเวนคืนที่ดิน ผู้ที่เป็นเจ้าของทุกรายต้องพบกับสภาพแห่งการสูญเสียที่ไม่มีใครปราถนา แต่เพื่อประโยชน์ของส่วนรวม รัฐซึ่งหมายถึงหน่วยงานที่เป็นเจ้าของโครงการ ก็จำเป็นที่จะต้องออกประกาศเวนคืนที่ดินเพื่อให้โครงการขยายสาธารณูปโภคนั้นๆดำเนินการต่อไปได้ ผู้ที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ควรทำความเข้าใจกับเรื่องของการเวนคืนที่ดิน และเตรียมความพร้อมกับการรับมือสถานการณ์ที่ไม่เคยคาดคิดมาก่อน เพราะโดยปรกติแล้วแม้ว่าการเวนคืนที่ดินจะมีการชดใช้ค่าเสียหายให้แก่ผู้เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ แต่เงินชดเชยที่ได้รับมักจะต่างกันมากเมื่อเทียบกับราคาอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งไม่ได้มีความหมายเพียงแค่ราคาที่ประเมินมูลค่าได้เป็นจำนวนเงิน แต่รวมถึงราคาที่เกิดขึ้นจากความผูกพันของผู้เป็นเจ้าของเข้าไว้ด้วย ด้วยเหตุนี้เองจึงมีความพยายามอย่างสูงในการเรียกร้องให้ราคาชดเชยในการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์เป็นไปตามราคาตลาด

หากเหตุการณ์ที่ไม่คาดคิดเช่นนี้เกิดขึ้นกับคุณ หรือบ้านและที่ดินของคุณถูกเวนคืน กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับเรื่องนี้โดยตรงก็คือ พ.ร.บ.การเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ.2530 กฎหมายฉบับนี้จะกำหนดถึงเรื่องการกำหนดกฎเกณฑ์ในการที่หน่วยงานรัฐจะทำการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ เช่นการกำหนดแนวเวนคืนที่ดิน องค์การที่ทำหน้าที่เวนคืน อำนาจหน้าที่ของเจ้าหน้าที่รัฐผู้ทำหน้าที่เวนคืน การจ่ายค่าชดเชยให้แก่ผู้ถูกเวนคืนอสังหาริมทรัพย์เป็นต้น ซึ่งโดยหลักการแล้วการเวนคืนที่ดินของรัฐจะกระทำเมื่อมีความจำเป็นเท่านั้น เช่นเพื่อขยายสาธารณูปโภคตามที่กล่าวมาแล้วข้างต้น หรือเพื่อให้เป็นไปตามประกาศผังเมือง

เมื่อมีโครงการก่อสร้างสาธารณูปโภค หน่วยงานรัฐที่เป็นเจ้าของโครงการ และเป็นผู้ที่จะใช้ที่ดินจะต้องมีหนังสือแจ้งให้ผู้มีสิทธิรับเงินค่าทดแทนในอสังหาริมทรัพย์ที่จะทำการเวนคืนมาติดต่อขอรับเงินภายใน 60 วัน นับแต่วันที่ได้รับแจ้ง โดยผู้ที่มีสิทธิรับเงินหรือผู้ที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์นั้นจะต้องตกลงทำสัญญากับหน่วยงานของรัฐที่เป็นผู้รับผิดชอบเรื่องการเวนคืนที่ดินนั้นๆ แต่หากเจ้าของกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ ไม่พอใจราคาชดเชยการเวนคืน มีสิทธิอุทธรณ์ราคาค่าทดแทนได้ด้วยการแจ้งต่อเจ้าหน้าที่ให้ดำเนินการทำสัญญาที่มีเงื่อนไข “สงวนสิทธิ" เพื่ออุทธรณ์ต่อรัฐมนตรีว่าการกระทรวงที่รับผิดชอบโครงการนั้นๆต่อไป เพื่อขอเพิ่มวงเงินทดแทนและต้องดำเนินการภายใน 60 วัน นับแต่วันที่ได้หนังสือแจ้งให้มารับเงินทดแทน แต่หากเป็นกรณีที่เป็นการวางเงินให้นับตั้งแต่วันที่ได้รับหนังสือแจ้งให้มารับเงินค่าทดแทนที่วางไว้ โดยยื่นอุทธรณ์ที่กองนิติการของหน่วยงานเจ้าของโครงการ ทางที่ดีที่สุดควรแนบเอกสารหลักฐานยืนยันเหตุผลของการขอยื่นอุทธรณ์ของเพิ่มเงินทดแทนเข้ามาด้วย ซึ่งการพิจารณาคำอุทธรณ์ของผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกเวนคืนจะมีการตั้งคณะกรรมการขึ้นมาพิจารณาโดยเฉพาะ หากผลคำวินิจฉัยออกมาว่าให้เพิ่มเงินชดเชยการเวนคืนจะหนังสือแจ้งให้ผุ้ถูกเวนคืนรับทราบอีกครั้ง แต่หากครบกำหนด 60 วัน การวินิจฉัยคำอุทธรณ์ยังไม่แล้วเสร็จ เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่ยื่นอุทธรณ์มีสิทธิฟ้องคดีต่อศาลได้ภายใน 1 ปี นับจากวันที่ได้รับแจ้งคำวินิจฉัย ถึงแม้ว่าผู้ถูกเวนคืนจะไม่พอใจค่าทดแทนการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ การเวนคืนก็ยังคงดำเนินการต่อไปตามขั้นตอนทางกฎหมายเพื่อไม่ให้โครงการล่าช้าออกไปอีก ก็หมายความว่าแม้คุณจะไม่พอใจค่าทดแทนในการเวนคืน ก็ไม่สามารถเปลี่ยนแปลงไม่ให้เกิดการเวนคืนได้ตามกรอบของกฎหมายว่าด้วยการเวนคืนที่ดิน กำหนดไว้ด้วยว่าถ้าหากผู้เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกเวนคืน ไม่ติดตามข่าวความคืบหน้าของการเวนคืนและไม่ไปติดต่อขอรับเงินทดแทนการเวนคืน เงินดังกล่าวจะถูกนำไปเก็บไวที่สำนักงานวางทรัพย์ หรือฝากไว้กับธนาคารออมสิน หากผู้มีสิทธิรับเงินไม่มาติดต่อขอรับเงินทดแทนการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ด้วยตัวเองภายในเวลา 10 ปี นับตั้งแต่วันที่มีการวางเงิน ค่าทดแทนการเวนคืนจำนวนดังกล่าวจะตกเป็นของแผ่นดิน เมื่อนั้นผู้ถูกเวนคืนจะหมดสิทธิในการรับค่าทดเชยในการเวนคืนทันทีอย่างไรก็ตามเพื่อสร้างความเป็นธรรมให้แก่ผู้เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ เมื่อใดการตามที่การเวนคืนที่ดินทำให้ที่ดินส่วนที่ถูกเวนคืนเหลือพื้นที่น้อยกว่า 25 ตารางวา หรือมีด้านหนึ่งด้านใดต่ำกว่า 5 วา( 10 เมตร) หรือที่ดินส่วนที่เหลือไม่เป็นผืนเดียวกันกับที่ดินแปลงอื่นของเจ้าของเดียวกัน ผู้เป็นเจ้าของที่ดินมีสิทธิร้องขอให้เจ้าหน้าที่เวนคืนที่ดินจัดซื้อที่ดินส่วนที่เหลือไปด้วยโดยใช้ราคาตามที่คณะกรรมการกำหนดราคาเบื้องต้น เป็นเกณฑ์ในการตั้งราคาซื้อ แม้ว่าพ.ร.บ.ว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ.2530 จะสร้างความเป็นธรรมให้แก่ผู้ถูกเวนคืนมากเท่าใดก็ตาม แต่ผู้ที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์คงไม่มีใครต้องการให้เกิดกรณีเช่นนี้กับตัวเอง ดังนั้นก่อนที่ผู้ซื้อบ้านจะตัดสินใจซื้อบ้านหรือซื้อที่ดินจากโครงการใด หรือผู้ขายรายใด ก่อนที่คุณจะทำสัญญาวางเงินมัดจำ หรือชำระเงินจอง จำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องมีการตรวจสอบแนวการเวนคืนที่ดินให้รอบครอบ เพื่อป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นได้ในอนาคต ในยุคของการบริโภคข่าวสารเช่นในปัจจุบัน การตรวจสอบข้อมูลแนวเวนคืนที่ดินถือว่าไม่ใช่เรื่องยากอีกต่อไป หากเป็นการตรวจสอบจากหน่วยงานของรัฐ ก็มีเพียงไม่กี่หน่วยงานที่รับผิดชอบเรื่องการก่อสร้างสาธารณูปโภคและโครงข่ายคมนาคมโดยตรง เช่นทำการตรวจสอบแนวการเวนคืนด้วยการตรวจสอบแนวถนนทางหลวงที่กรมทางหลวง หรือสอบถามแนวการขยายโครงข่ายทางด่วนพิเศษ จากการทางพิเศษแห่งประเทศไทย หรือจากกรมโยธาธิการ กรมการผังเมือง กรุงเทพมหานคร ศาลากลางจังหวัด สำนักงานเขต หรือที่ว่าการอำเภอ หรืออาจทำการตรวจสอบได้จากป้ายประกาศเวนคืนที่ดินของหน่วยงานรัฐ ณ พื้นที่นั้นๆ

แม้ว่าจะเคยมีคดีตัวอย่างที่มีการพิพากษาให้ผู้ที่ถูกหลอกซื้อที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในที่ดินแนวเวนคืน เป็นผู้ชนะคดี และให้ได้รับเงินดาวน์คืนทั้งจำนวนบวกกับดอกเบี้ยตามที่ศาลเห็นสมควร แต่เพื่อเป็นการป้องกันความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นได้ ผู้ซื้อบ้านควรให้ความสำคัญในการตรวจสอบแนวเวนคืนที่ดินควบคู่ไปกับการตรวจสอบความน่าเชื่อถือของผู้ขายโครงการ เพราะไม่ว่าคุณจะเป็นผู้ที่ถูกเวนคืน หรือเป็นผู้ที่ถูกหลอกให้ซื้อบ้านในแนวเขตเวนคืนที่ดิน หากเหตุการณ์เช่นนั้นเกิดขึ้นคุณจะตกเป็นผู้เสียประโยชน์ไปในทันที

ที่มา : http://www.ghbhomecenter.com/cms_detail.php?nid=306&page=1
 
 


บริษัท เอส แลนด์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด
เลขที่ 39/5 หมู่5 ตำบลหนองปลาไหล อำเภอบางละมุง จังหวัดชลบุรี 20150
โทรศัพท์ : +66(0)38 234 295 แฟกซ์ : +66(0)38 234 296
เว็บไซต์นี้แสดงผลได้ดีที่สุดที่ความละเอียด 1024 x 768 ด้วย Internet Explorer 6.0 ขึ้นไป
Copyright © 2010 S Land Development Co.,Ltd. All rights reserved.
ติดต่อเรา : sland@sland.co.th